Combien vaut ma propriété?

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Analyse du marché immobilier par un courtier

Comme courtier, j’ai un accès complet au système Centris®. Cette banque de données centrale réservée exclusivement aux courtiers immobiliers est beaucoup plus complète que le site public Centris.ca.

Grâce à Centris®, je suis en mesure de faire une analyse de marché basée sur des propriétés vendues comparables dans le même secteur. Pour bien évaluer une propriété, il faut prendre le temps de bien analyser le marché et poser les bonnes questions.

  • Quel est le ratio vendeur/acheteur?
  • Sommes-nous dans un marché d’acheteur ou de vendeur?
  • Où est située la propriété?
  • Quels sont les revenus, les dépenses?
  • Y a-t-il des caractéristiques particulières tel un stationnement par exemple?
  • Est-ce un produit rare?
  • L’immeuble est-il bien entretenu?

Avec des outils de pointe et mon expérience sur le terrain acquise depuis 2000, je peux vous proposer le juste prix entre le montant qu’un acheteur serait prêt à payer et le prix qui serait acceptable pour le vendeur.

L’importance d’évaluer le juste prix pour votre propriété

Pour vendre dans un délai raisonnable (le délai moyen était de 70 jours sur l’île de Montréal en 2019), il est très important de fixer un prix juste dès le départ. Une propriété surévaluée sera laissée de côté par les acheteurs et perdra son effet de nouveauté au fil des semaines. À l’inverse, si le prix demandé est trop bas, vous n’atteindrez pas le plein potentiel de votre actif, lors de la vente.

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Valeur marchande vs évaluation municipale

La valeur marchande de votre propriété

La valeur marchande est le prix d’un immeuble offert dans un marché libre à la concurrence ou le vendeur et l’acheteur sont au courant des conditions du marché. De façon générale, la valeur marchande est plus élevée que l’évaluation municipale de plusieurs points de pourcentage.

Il existe plusieurs facteurs à prendre en considération pour évaluer la valeur marchande. S’il s’agit d’un immeuble à revenus par exemple, on doit utiliser le calcul de la rentabilité, qui consiste à se servir des revenus nets provenant de l’immeuble, pour évaluer sa valeur marchande.

Évaluation municipale de votre propriété

Révisée tous les trois ans, l’évaluation municipale est établie 18 mois avant son entrée en vigueur. Le dernier rôle foncier de la ville de Montréal reflète le marché du 1er juillet 2018 et servira pour 2020, 2021 et 2022. En raison du temps écoulé entre la date de l’évaluation et la durée du rôle, il n’est pas recommandé d’utiliser l’évaluation municipale pour fixer le prix.

L’évaluation municipale ne reflète pas toujours les fluctuations du marché. Il sert plutôt de base pour le calcul de la taxe municipale et de la taxe scolaire.

Il faut aussi prendre en considération qu’à moins d’une situation particulière, un évaluateur municipal ne viendra pas visiter votre propriété. Il y a par conséquent plusieurs caractéristiques qualificatives qui ne seront pas prises en considération lors de l’évaluation.

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